التطوير حسب الطلب: المتطلبات أولاً، ثم يُبنى الأصل حولها.

في هذا النموذج تأتي متطلبات الشاغل أولاً. تحدد الجهة ما تحتاجه: المساحة، والتوزيع الداخلي، ومناطق التحميل، والقدرة الكهربائية، والموقع، والتاريخ الذي يجب أن تبدأ فيه التشغيل. ثم تُؤمَّن الأرض، وتُصمَّم المنشأة وتُبنى، ويُسلَّم المبنى بموجب عقد إيجار أو شراء يُتفق عليه قبل بدء الإنشاء.

وجوهر هذا النموذج هو المتطلبات نفسها. فهي يجب أن تُكتب بدقة ويُتفق عليها مبكراً، لأن كل ما عداها، من اختيار القطعة إلى الهيكل والأنظمة، يتفرع منها. والمتطلبات المتخصصة تُختبر كغيرها من حيث الكلفة والموافقات وإمكان استخدام المبنى لاحقاً.

ويناسب هذا النموذج المستودعات ومباني الخدمات اللوجستية، ومنشآت الصناعات الخفيفة والتصنيع، وصالات العرض، والمباني المتخصصة، وسكن القوى العاملة: أي أصل تعرف فيه الجهة الشاغلة ما تحتاجه بالضبط، وتفضّل ألا تساوم على مبنى قائم.

تُحدَّد النقطة التي ينتهي عندها عمل المطوّر ويبدأ عمل الشاغل في كل مشروع على حدة. وتسمية مثل «الهيكل والنواة» لا تعني النطاق نفسه في كل مشروع، لذلك ينبغي أن يصف الاتفاق الحد الفاصل ذاته: أي أجزاء الهيكل والغلاف الخارجي، وأي أنظمة المبنى وإلى أي نقطة، وأي تجهيزات داخلية يتولاها الشاغل.

ومكان إثباتات التسليم هو النقاش نفسه الذي تُصاغ فيه وثيقة المتطلبات، لا نهاية الإنشاء. ومن الأسئلة التي يحسن حسمها مبكراً:

قد يملك الشاغل الأرض أصلاً، وقد يريد أن تُؤمَّن الأرض ضمن المشروع، وقد يحتاج إلى أن يكون داخل منطقة بعينها لأسباب تتعلق بالترخيص أو الجمارك أو الخدمات اللوجستية. وكل حالة تغيّر الترتيب. فعلى أرض يملكها الشاغل، يمكن هيكلة التطوير حول حق طويل الأجل على تلك الأرض، أما حين يجب البحث عن الأرض فتصبح كلفتها وتوقيتها جزءاً من الشروط.

وفي أبوظبي تقدّم جهات تشغيل المناطق الاقتصادية هذا النموذج؛ فمجموعة كيزاد مثلاً تصمم المنشآت وتبنيها وفق متطلبات الشاغل، وتتيحها بخيارات للتأجير أو الشراء. والمنطق نفسه ينطبق خارج هذه المناطق على صالات العرض والمباني المتخصصة وسكن القوى العاملة.