دليل العقارات المشتركة
الأجزاء المشتركة في أبوظبي: أدوار المطور وشركة الإدارة ولجنة الملاك
في كل مبنى أو مجمع فيه أجزاء مشتركة، ثمة من يملكها، ومن يديرها، ومن يراقب طريقة إدارتها. وقد فصلت تعديلات عام 2025 في أبوظبي والقرارات الصادرة تنفيذاً لها بين هذه الأدوار بوضوح. يرسم هذا الدليل توزيع المسؤوليات عند انتقال العقار المشترك من المطوّر إلى مرحلة إدارة الأجزاء المشتركة، حتى لا يُخلط بين المطوّر وشركة الإدارة المعتمدة ولجنة الملاك.
الأجزاء المشتركة بوصفها مسألة لتسليم المشروع
الأجزاء المشتركة هي أجزاء العقار المشترك المخصصة لاستخدام مالكي الوحدات وشاغليها، كما يحددها مخطط الطبقات أو مخطط المجمع: العناصر الإنشائية، والردهات، والأدراج والمصاعد، والمعدات والأنظمة الرئيسية، والمرافق المشتركة داخل العقار وما يماثلها. ويفصّلها القرار الإداري رقم (25) لسنة 2025 بشأن تنظيم ملكية وضوابط الانتفاع وإدارة العقارات والأجزاء والمرافق المشتركة في إمارة أبوظبي، ويميّزها عن المرافق المشتركة في المجمع الرئيسي، كالطرق والحدائق ومواقف السيارات العامة.
وهذه الأجزاء ليست تفصيلاً يُترك إلى ما بعد البناء. فهي تُصمَّم وتُنفَّذ وتُسلَّم مع الوحدات، وترتيبات تشغيلها تبدأ قبل أن يتسلم أول مالك وحدته. والقرارات المتخذة في متطلبات التصميم والتنفيذ، كمواقع المعدات وطريقة توزيع الخدمات المشتركة، تصبح ظروف عمل شركة الإدارة وأساس التكاليف التي تغطيها رسوم الخدمات لاحقاً. لذلك فالأجزاء المشتركة مسألة تسليم بقدر ما هي مسألة تشغيل، ومكانها إلى جانب القرارات المادية التي تتناولها صفحة تطوير المباني التجارية.
وقد تغيّرت المصطلحات النظامية عام 2025. فالقانون رقم (2) لسنة 2025 الذي عدّل بعض أحكام القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري استبدل بعبارة «اتحاد الملاك» عبارة «لجنة الملاك» أينما وردت، وألغى تعريفي مجلس إدارة الاتحاد ومديره. لذا قد تصف المراجع الأقدم هيئات وإجراءات لم تعد قائمة.
المطور وشركة الإدارة المعتمدة
تنص المادة (65) من القانون رقم (3) لسنة 2015، بصيغتها المعدلة بالقانون رقم (2) لسنة 2025، على أن تعتمد الدائرة شركات متخصصة تمكّن المطوّر من اختيار إحداها لإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة ومرافق الخدمات، بموجب اتفاقية مع المطوّر. ويضع القرار الإداري رقم (25) لسنة 2025 القاعدة في صيغتها التنفيذية: على المطوّر اختيار إحدى شركات الإدارة المعتمدة لدى مركز أبوظبي العقاري بموجب اتفاقية تعيين، وتمارس لجان الملاك الصلاحيات المقررة لها في القانون.
وتحدد المادة (18) من القرار التزامات المطوّر تجاه ملاك الوحدات ولجنة الملاك، ومنها حفظ الدفاتر والسجلات المطلوبة، وتعيين شركة متخصصة لإدارة الأجزاء المشتركة ومرافق الخدمات وتشغيلها وصيانتها. وفي المجمع الرئيسي يلتزم المطوّر الرئيسي بتعيين شركة متخصصة للمرافق المشتركة. ويجيز القرار لرئيس دائرة البلديات والنقل تحديد مشاريع يتولى فيها المطوّر الإشراف على الإدارة عبر شركة متخصصة معتمدة، ولا تمارس لجنة الملاك فيها إلا الصلاحيات التي يحددها الرئيس.
فالمطوّر هو من يختار شركة الإدارة، من بين الشركات المعتمدة لدى المركز. وللجنة الملاك أن تقترح المرشحين أو تبدي المشورة بشأنهم، لكنها لا تتولى التعيين. كما يلتزم المطوّر بتزويد المركز بنسخة من اتفاقية التعيين، وبأي تجديد أو تعديل لها، لاعتمادها.
اختصاصات لجنة الملاك
يربط القانون المعدل تعريف لجنة الملاك بإدارة الأجزاء المشتركة وتشغيلها، لكن صلاحياتها محددة على سبيل الحصر، وهي صلاحيات رقابة لا صلاحيات إدارة. فبموجب المادة (10) من النظام الداخلي للجان الملاك المعتمد بالقرار الإداري رقم (26) لسنة 2025، المتسقة مع المادة (64) المعدلة من القانون، تتولى اللجنة اقتراح الشركات المرشحة لإدارة العقار المشترك من بين شركات الإدارة المعتمدة لدى المركز أو إبداء المشورة للمطوّر بشأنها، والاطلاع على الموازنات السنوية التي يعدها المطوّر لصيانة العقار المشترك ومراجعتها وطلب التقارير المالية المتعلقة بها ورفع توصياتها إلى المركز، ومراقبة أداء شركة الإدارة، وتمثيل الملاك والشاغلين في متابعة الشكاوى والاقتراحات ورفع ما لا يعالَج منها إلى المركز، وطلب إلزام المطوّر بتغيير شركة الإدارة إذا قصّرت أو تدنت جودة خدماتها، والإبلاغ عن العيوب الإنشائية أو الأضرار التي تتطلب معالجة طارئة، والتنسيق مع شركة الإدارة في شؤون السلامة والبيئة والأمن.
ويهم من يعد مستندات التسليم قيدان. الأول أن اللجنة تراجع الموازنات وتوصي بشأنها دون أن تتدخل مباشرة في إعدادها أو اعتمادها أو تدقيقها. والثاني أن النظام الداخلي يحظر على اللجنة التدخل في أي مهام غير منوطة بها قانوناً أو أداءها. فلجنة الملاك إذن لا تتولى إدارة العقار مباشرة، وليست هي الجهة التي تعد الموازنة أو تعتمدها أو تدققها.
والعضوية بدورها محددة الشروط. فالمادة (3) من النظام الداخلي تشترط أن يكون العضو من مالكي الوحدات القاطنين في العقار المشترك، إلى جانب شروط أخرى، وتنص على أنه لا يحق للمطوّر أن يكون عضواً في اللجنة حتى وإن كان يملك وحدات غير مبيعة. وتقضي المادة (7) بأن يعتمد المركز الأعضاء الفائزين قبل إعلان النتائج.
خريطة الأدوار في مستندات التسليم
تكون مستندات التسليم أوضح حين يُكتب كل دور على حدة. وثلاثة أسئلة تكفي للفصل بين الملكية والإدارة والرقابة.
الملكية: من يملك الأجزاء المشتركة؟
يملك ملاك الوحدات حصة غير مجزأة في الأجزاء المشتركة بقدر نسبة مساهمة كل وحدة، ويملك المطوّر الحصة المرتبطة بالوحدات التي لم تُبع بعد. والمخططات وأنظمة الإدارة المسجلة جزء من مستندات سند ملكية الوحدة، ولا يجوز بيع الأجزاء المشتركة أو رهنها أو إثقالها بالديون.
الإدارة: من يشغّلها، وبأي شروط؟
تتولى شركة الإدارة التي يعيّنها المطوّر إدارة الأجزاء المشتركة وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها بموجب اتفاقية التعيين، وتحصّل رسوم الخدمات بعد اعتمادها، وترفع تقارير دورية إلى المركز. ومكان نطاق عملها ومدتها ومقابلها هو الاتفاقية التي يعتمدها المركز.
الرقابة: من يتابع، وعبر أي قناة؟
تراجع لجنة الملاك وتراقب وتمثّل الملاك وترفع الملاحظات في حدود الاختصاصات الواردة في نظامها الداخلي. ويعتمد مركز أبوظبي العقاري تشكيل اللجنة وأعضاءها، ويشرف على علاقتها بالمطوّر وبشركة الإدارة.
أسئلة يجب توضيحها قبل التسليم التشغيلي
الأسئلة التالية موجهة إلى فريق المطوّر ومستشاريه وشركة الإدارة المعيّنة، ليحسموها قبل تسليم الوحدات الأولى. وهي تنظم النقاش ولا تغني عن الاستشارة القانونية في مشروع بعينه.
وترتيبات الأجزاء المشتركة جزء من متطلبات التصميم منذ البداية، شأنها شأن قرارات الاستخدام والتشغيل على المدى الطويل التي تتناولها صفحة تطوير المباني وإعادة تطويرها، لأن ما تتسلمه شركة الإدارة هو ما صممه فريق المشروع ونفّذه.
- ما المخططات المسجلة التي تحدد الأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة، وهل تطابق المبنى كما نُفِّذ؟
- ما شركة الإدارة المعتمدة لدى المركز التي ستُعيَّن، وما نطاق عملها ومدة تعيينها، وهل قُدّمت اتفاقية التعيين لاعتمادها؟
- من يعد الموازنة السنوية الأولى للصيانة، وما المعلومات التي يتلقاها الملاك معها، ثم لجنة الملاك بعد تشكيلها؟
- ما الدفاتر والسجلات ومعلومات المبنى التي تنتقل من المطوّر ومقاوليه إلى شركة الإدارة؟
- هل حُدد المشروع ضمن المشاريع التي يتولى فيها المطوّر الإشراف على الإدارة، وإن كان كذلك فما الصلاحيات التي ستمارسها اللجنة؟
- بعد تشكيل اللجنة، عبر أي قناة سترفع توصياتها وشكاواها إلى شركة الإدارة والمطوّر والمركز؟
تخطط لمبنى فيه أجزاء مشتركة؟
أخبرنا عن المبنى المقترح، ووحداته، والطريقة المتوقعة لتملّكه وإشغاله. يمكننا مناقشة أثر مسؤوليات الأجزاء المشتركة في متطلبات تنفيذ المبنى.
ناقش متطلبات المبنى